Les immeubles

Quoi faire quand, à titre de parent ou de tuteur datif aux biens, vous voulez :

investir l’argent d’un enfant mineur en achetant un bien immobilier en son nom (appartement, maison ou immeuble);
vendre un bien immobilier dont il a hérité?

Achat d'un bien immobilier

La transaction doit être faite dans l’intérêt de l’enfant.

Exemple

L'enfant est handicapé et doit demeurer dans une maison mieux adaptée à ses besoins.

Conditions d’achat

Assurez-vous :

qu'il s'agit d'un achat à bon prix en consultant un évaluateur agréé en cas de doute (l'évaluation sera payée à même les fonds de l'enfant);
que le titre de propriété est clair et qu’il indique la part qui appartient à l’enfant, si celui-ci n’est pas le seul propriétaire;
que la transaction est faite dans son intérêt;
que les revenus dont il dispose suffisent pour couvrir les frais d'entretien du bien et les charges afférentes (taxes foncières, etc.).

Éviter les situations de conflits d’intérêts

Vous allez habiter avec l’enfant dans la maison que vous achetez en son nom? Vous devez avoir les moyens de lui payer un loyer.

La transaction

Vous vous trouvez dans l'une ou l'autre des situations suivantes.

L’enfant a suffisamment d’argent pour que vous achetiez le bien au comptant : le Code civil du Québec considère cet investissement comme un placement présumé sûr.
Vous contractez un emprunt hypothécaire : vous pourriez être

L’assistance
du Curateur public

Que ce soit dans le cas de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier, vous pourriez nous faire parvenir un projet écrit pour que nous puissions vous faire des recommandations.

appelé à demander l'autorisation du conseil de tutelle, et même celle du tribunal (qui sollicitera l’avis du conseil de tutelle) si la valeur du bien ou l’emprunt hypothécaire excède 25 000 $.

Vente d’un bien immobilier

Vous ne devriez penser à vendre un bien immobilier appartenant à l’enfant que dans des situations exceptionnelles.

Critères de vente

Situations
exceptionnelles

Voici quelques exemples de situations où la vente d'un immeuble se justifierait :

les liquidités à disposition ne permettent pas d'élever l'enfant;
l'immeuble est une copropriété, et les autres propriétaires sont décidés à vendre leur part;
à la suite d'un accident, l'enfant demeure handicapé et doit vivre dans un logement mieux adapté à ses limitations.

Code civil : critères de vente (article 213)

Nous vous conseillons de respecter les critères suivants :

la transaction doit être faite dans l’intérêt de l’enfant;
elle est nécessaire pour l'éducation et l'entretien de ce dernier, pour payer ses dettes, maintenir l'immeuble en bon état ou en conserver la valeur;
le prix doit correspondre à la valeur marchande (en cas de doute, ayez recours à un évaluateur agréé).

Vos obligations

Vous êtes tuteur : vous devez toujours demander un autorisation pour vendre un immeuble, soit au conseil de tutelle si la valeur marchande est inférieure à 25 000 $, soit au tribunal si la valeur marchande est supérieure à 25 000 $.

Et vous devez éviter de vous placer en situation de conflit d’intérêts. Par exemple, si vous voulez acquérir le bien ou une partie de celui-ci pour vous, la désignation d'un tuteur ad hoc sera nécessaire.

Voir aussi : Le tuteur ad hoc.